オーバーローン住宅の財産分与

まずは、どのように住宅ローンを契約しているかを自分で確認してみることから始めます。

住宅を購入したときの資料は、だいたい一箇所にまとめて保管されているものです。その中に金融機関へ提出した借り入れ申し込み書の写しであったり、契約書の控えがあるものです。

そうした資料を確認することにより、住宅ローンの契約条件を確認することができます。

住宅ローンの整理について夫婦で約束しても、その約束を銀行が認めてくれるかどうかは別の問題となります。夫婦の約束は、あくまでも夫婦の間にしか効力が生じません。

銀行は、住宅ローン貸付時の契約に基づいて住宅ローン債権を管理することになります。ローンの契約以降に生じた事情よりも、契約時の条件が優先されることは仕方のないことです。

そのため、離婚協議の過程において夫婦の間で決めた住宅ローンの負担変更などに関する取り決めを銀行が認めてくれないことも予想されますので、借入先の銀行に果たして相談して良いものであるか夫婦の頭を悩ますことになります。

オーバーローン住宅は、上記のように売却額だけからではローンの返済ができないことから、離婚のときに売却することが現実には難しくなります。

そのため、離婚後にも、夫婦のどちらか一方側が継続して住むことが通常は見られます。

このときに、住宅の所有者と居住者が異なる形で整理をすることも行なわれます。

具体には、住宅の所有者が居住する側に住宅を貸すことになり、無償で住宅を貸すこともあれば、賃料を設定することもあります。

住宅に居住できる権利は重要なことになりますので、互いに使用契約の条件を確認しておき、使用貸借または賃貸借による契約書をとり交わしておくことが大切になります。

なお、住宅の使用契約を、離婚の際における各条件の取り決めと合わせて、離婚協議書に織り込んでおくこともあります。

オーバーローン住宅を売却するためには、売却時に住宅ローンを借入先に完済しなければならないため、住宅ローンの残債から住宅売却価額を超える分の金額を自己資金として準備しておくことが必要になります。

住宅の売却額によりますが、売却のタイミングによっては売却時にかなり多くの資金を要することから、オーバーローンの状態を解消した後に住宅を売却することを考える方もあります。

このようなときは、離婚時には資金を用意できないことが多いため、離婚後に資金が準備できたとき又は住宅ローンの返済がすすんでオーバーローン状態が解消されたときに住宅を売却することを夫婦の間で確認する離婚協議書を作成することになります。

実際に住宅の売却がいつ実現できるか分かりませんので、それまでの間の住宅の維持管理についての取り決めも必要となり、少し複雑な契約内容となります。

離婚後も継続して住宅に居住するため、住宅を売却しないで財産分与することもあります。

このようなとき、住宅ローンが完済されていないと、住宅ローンを借り入れた金融機関とのローン契約の制約上で、住宅の所有権移転登記の時期をローン完済時とすることもあります。

不動産の所有権は、登記をしておかなければ第三者に対抗できませんので、財産分与が成立をした時点で移転登記をしないでおくことは将来にわたりリスクを残すことになります。

このような条件で財産分与をするときは、住宅の登記手続の時期や住宅ローンの負担契約について、公正証書を利用した契約で確認しておくことが安全になります。

公正証書契約のなかで財産分与を行なうことを明記しておくことにより、住宅ローンの返済がすべて終わったときに財産分与を原因とする所有権移転登記をすることができます。

なお、多くある事例ではありませんが、離婚時に仮登記をしておくこともあります。

協議離婚における夫婦間の契約は、書面に作成することが必須となるわけではありません。

しかし、金銭支払いに関する約束は、口頭のままであると守られなかったときに法的対応ができませんので、少なくとも書面（離婚協議書など）にすることが安全な方法となります。

住宅の所有権確認、住宅ローンの負担契約は、書面にしなくとも構わないこともありますが、住宅の登記名義と真の所有者の名義が異なっていたり、住宅ローンの実質負担者が住宅ローン契約の債務者と異なるときには、万一トラブルが起きたときにも対応できる公正証書契約にしておくことを当事務所ではお勧めしています。

住宅ローンの負担契約は、夫婦間で強制執行の対象となる契約にすることは難しいのですが、できるだけ離婚後の履行を安全とする公正証書による契約が望ましいと考えています。

オーバーローン住宅の整理方法は、それぞれのケースで離婚契約の内容も異なりますので、実際にはご依頼者様とお話をさせていただきながら定めていくことになります。

離婚協議書の作成についてご依頼をいただく理由には、住宅ローンのある住宅の財産分与を、できるだけ安全な契約にして整理しておきたいということが多くあります。

離婚後も継続して住宅に住むこともあれば、離婚後に住宅を売却することもありますが、その整理には注意が必要となり、離婚契約を行なうためには相応の法律知識が必要になります。

住宅は財産分与のなかでも中心となる財産であることが多く、その整理方針が定まらなければ、離婚条件がまとまらないことになります。

これまでにも、離婚することには夫婦で早くから合意ができているのに、住宅ローンの関係について条件整理ができなくて、離婚の時期が延びているケースをいくつも見てきました。

住宅に関する整理は、離婚条件をとりまとめて離婚協議書に作成するうえで重要なものであることは間違いありません。

財産分与における住宅ローンの整理は、一律的な解決方法があるものではなく、個別の状況、住宅の取り扱いについての方向性を踏まえて、最善の対応方法を探していくことになります。

このようなことから、短時間の離婚相談の中で十分な対応をさせていただくことは、どうしても困難なことになります。

中途半端な説明では誤解を招いてしまう恐れもあります。

このようなことから、住宅ローンの整理方法などについてのご相談は無料相談で行なうことが難しいことを、あらかじめご承知ねがいます。

お困りであるときは、離婚協議書の作成サポートをご利用いただけますようお願いします。