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財産分与における住宅ローンの取り扱い

財産分与と住宅ローン

財産分与を検討するときに返済中の住宅ローンがある住宅の整理は難しい課題になります。

離婚後にはどちら側が住宅ローンを返済するか、どちら側が住宅の所有権(または居住権)を取得するかについて、実現性と公平性を踏まえて二人で協議して決めなければなりません。

なお、そうした協議では、離婚の原因、双方の収入、未成年の子どもの有無なども判断のうえで加味される要素となります。

財産分与における住宅

財産分与の住宅問題

形式上の登録名義に関係なく、夫婦が婚姻共同生活において一緒に形成した共同財産は、すべて財産分与の対象になります。

一般には、住宅、預貯金、株式、生命保険、自動車、退職金などが財産分与の対象になります。

夫婦がつくった共同財産のうちに住宅があると、住宅が財産分与の対象となる財産の中心となることは、多くの離婚事例において見られます。

住宅は、預貯金など金融資産とは違って、いつでも簡単に分割して財産分与することができないという特徴がある財産です。

また、多くの場合には、返済を続けている住宅ローンの整理も重なります。

住宅ローンが返済中である住宅は、将来の所有権が完全に確保されていることになりません。

また、普通には夫婦と子どもが住宅に居住しているため、仮に離婚時に住宅ローンを完済することができても、離婚にあわせて住宅を売却して処分することには慎重になります。

住宅の財産分与は、離婚後における住居の確保にも関係する問題となります。

こうしたことから、住宅の財産分与は、単に夫婦の共同財産を清算するという側面からだけではなく、離婚後の住居又は扶養という側面からも対応を考えることが求められます

財産分与の対象財産

住宅に住み続けたい希望

妻と子どもは、住宅のあるエリヤを中心として生活基盤ができあがっているため、離婚の際に住居を変えることを望まない傾向が一般に見られます

離婚が原因で子どもの学校が変わることには、親としても配慮することがあります。

そのため、夫婦の離婚協議においても、住宅を売却することが最善の選択との判断にならず、離婚後の当分の間は妻と子どもが住宅に住み続けることが多くあります。

このようなときも、財産分与の条件を確定させておくため、住宅の所有権者と住宅ローン負担者を明確に定めておくことが必要になります。

その部分を曖昧にしたままにすると、離婚してからの夫婦それぞれの事情は変化しますので、将来になって円満に解決を図ることが難しくなる事態も起こってきます。

一方が住宅に継続して住むことにしても、その期限、使用条件を定め、期限の終了時における所有権者を明確にしておかなければなりません。

住宅の所有者名義人から『しばらくの間は住宅に住んでもらっても構わない』と言われたことで曖昧にしておくことは止めましょう。

住宅の使用契約

離婚後も住宅に継続して住む側が、住宅の所有権者と一致しないこともあります。

そうしたときは、住宅の使用に関する契約を当事者の間で結んでおきます。

住宅は高額な財産になりますので、それを貸すことになる側は、住宅の使用条件を明確にしておくことが大切になります。

住宅を借りる側としては、住宅に住む権利がないと困ります。

そうしないと、もし所有権者の側が住宅を必要としたときに住宅から出て行かなければならないことも起こります。

住宅の貸し借りをする場合、普通には賃料を定めることになります。

ただし、住宅に住む母子の側に十分な収入が無い場合には、離婚後の一定期間における居住を無償(タダ)とする条件を定めることも見られます。

無償で住宅を借り受けるときには、住宅の使用契約書をしっかりと作成しておくことで、契約期間中は住宅に住み続けられます。

このように、住宅に関して財産分与を定めるときには、その内容に応じて住宅の使用契約をあわせて定めることもあります。

住宅の売却

離婚することで住宅を第三者へ売却する対応もあります。

住宅の売却

住宅の財産分与を考えるとき、住宅のままで考えてしまうと、どうしても半分づつ(共有)に分ける財産分与の方法を選べないことから、整理が難しくなります。

また、住宅の所有権を夫婦の共有にしておくと、共有物として住宅の使用や処分について離婚後にも元夫婦で協議する機会を持たねばならず、財産管理面において面倒なことになります。

このとき、明解で分かりやすい財産分与の整理方法として、住宅を第三者へ売却して金銭に換えてから二人で精算する方法があります

住宅を換価して財産分与を行なえば、住宅ローンの残債務を引き継ぐ整理も不要となり、住宅と住宅ローンの整理が一挙に解決します。

もっとも、希望した価額の範囲で住宅が売却できるか、売却時に住宅ローンのために設定されている抵当権が抹消できる(オーバーローン住宅の問題)か、といった課題はあります。

しかし、住宅を売却して金銭に換価してから財産分与をする方法は、双方にとって公平なモノサシで財産分与において清算できることになります。

住宅売却までの期間

住宅の売買に関する業務は、不動産仲介会社が取り扱っています。

都市部における売買需要は比較的に高く、その市場も形成されており、一定の手続き、期間を経ることで住宅を第三者へ売却することができます。

ただし、一年間のうちでも住宅需要の高くなる時期とそうでない時期があります。

また、住宅には同一商品がないという特徴もあり、その売買を上手に行なうことで高い価額で処分することが可能になります。

住宅を高く売却するためには、オークションのように多くの見込み客に検討してもらうことが絶対的に有利となるため、どうしても一定の売却期間を置くことが必要になります。

そのため、離婚時に住宅を売却する方針を夫婦の間で決めることができても、それが実現するのは離婚から少し先の時期になると考えておかなければなりません

その一方で、高い価額で住宅を購入してくれる買い手が見つかったときは、早く売却に関する手続きをすすめなければなりません。

のんびり対応していると、他の物件に買い手が流れてしまうこともあります。

このようなことから、離婚してから住宅を売却するまでの取り扱いは、売却時の手続が支障なく速くすすめられるよう、離婚の際に夫婦で具体的に定めておくことが必要になります

離婚後の住宅所有者

一般的な勤労者世帯であると、住宅を購入する際に住宅金融支援機構、銀行等の住宅ローンを利用します。

住宅価格の2割から3割程度については頭金を用意しておき、残金について住宅ローンにより資金調達することが一般的です。

この購入時に、夫婦がそれぞれの両親から購入資金の支援を受けることも少なくありません。

また、住宅ローンの借入手続における収入審査の結果により、夫の単独債務ではなく、妻も連帯債務者又は連帯保証人として住宅ローン債務について負担契約を結ぶことがあります。

住宅の所有権登記名義は、購入時における資金負担の割合で決まることが一般的です。

そのため、上記のように夫の単独名義で住宅購入資金の調達をしていない場合には、住宅の所有権登記名義も夫婦の共有になっていることが多くで見られることです。

このような夫婦の共有名義の住宅を離婚後も共有にしておくことは可能なことですが、婚姻を解消した当事者同士が共有を維持することは、普通には望ましい状態であると言えません

そのため、住宅を売却することが決まっているとき以外では、財産分与によって夫婦のどちらか一方の単独名義に変更しておくことが普通です。

どっちの名義にするか?

住宅の所有者名義はどちらに?

住宅は高額であり、人生において何度も購入できる財産ではありません。

そのため、離婚に際して住宅について夫婦の共有状態を解消し、財産分与に基づいて住宅を夫婦一方の所有名義にするときは、どちら側が住宅を取得するかということは大事な問題になります。

住宅ローンの残債があるか否か、もし残債があるときには金額の大きさ、住宅以外の共同財産の有無、離婚後の居住先の選定などを考慮しながら、夫婦の間で離婚後における住宅の所有者を決めることになります

住宅ローンが残っている場合には、離婚後に住宅ローンを支払う側が住宅の所有権を取得することが自然であると考えられます。

住宅の所有者と住宅ローンの負担者を異なった状態にすると、住宅ローンの担保権が住宅には設定されていることから、住宅所有者の権利が不安定となってしまいます。

ただし、長い期間にわたって住宅に居住しており、住宅ローンの残債も少なくなっているときには、母子側が継続して住宅に居住したいと希望することが多くあります。

そうしたときは、夫側が住宅ローンの残債を支払っていきながら、妻に住宅を財産分与して、母子を継続して住宅に住まわすこともあります。

また、住宅の所有者と住宅ローンの負担者を分けると、離婚後にも住宅ローンの完済するまで経済面における二人の関係が解消しないことになります。

やむを得ない事情でそのような選択をするときは、公正証書による離婚契約などにより、離婚後における住宅の権利と義務についてをしっかりと双方で確認しておくことが大切です。

また、住宅ローンの完済前に住宅の所有者名義を変更したり、住宅ローンの負担者を変更する取り決めを夫婦の間で行なうときには、住宅ローンの貸主となる銀行にも注意して対応しなくてはなりません

住宅ローンのあるとき

財産分与を原因として住宅の所有者名義を変更することは、夫婦で決めることができます。

ただし、その住宅について返済中の住宅ローンがあるときに登記名義を変更する場合は、住宅ローンの債権者である銀行、ノンバンク、保証会社(以下「銀行等」といいます。)から承諾を得ることが住宅ローン契約で必要になっていることが普通です

住宅ローン契約では、住宅の所有者名義を変更したり、住宅に抵当権など権利設定する場合には銀行等の承諾を得ることが定められています。

また、住宅ローンの返済中は銀行等のために住宅に抵当権が設定されていますので、所有者名義を変更しても、その後に住宅ローンの返済が滞ってしまうことになれば、住宅が競売にかけられてしまう心配があります。

このように、住宅ローン契約では住宅の権利に関して制約が設けられていることから、住宅の財産分与においては返済中の住宅ローンに注意しなければなりません。

夫婦の間で住宅ローンの離婚後における負担の方法を整理する際は、住宅ローンの貸し手である銀行等が関係するため、完全にすっきりと整理できないこともあります。

住宅ローンは、貸付後に借り手側が離婚することを想定して商品設計がされていません。

住宅ローンの契約後に借り手側の事情から離婚になるのですから、銀行等は離婚を理由として特別の事情を考慮してくれないことも普通です。

そのため、離婚する際に住宅、そのローンに関して銀行等と個別に協議することが必要になることもあります

住宅ローンの連帯保証人

離婚時の夫婦間における住宅ローン負担契約

離婚後に住宅ローンを夫婦のどちら側が払っていくかを離婚協議で定めることになります。

住宅ローン契約上の債務者が夫になっているにも関わらず、夫婦の話し合いの結果で離婚後はが住宅ローンを返済していくことを夫婦の間で契約することもあります。

夫婦の間で、そのような定めをすることは無効とはなりません。

ただし、その取り決めに関して銀行等から承諾を得ない限り、銀行等は住宅ローン契約の定めどおりに取り扱うことになります。

つまり、銀行等との契約上で債務者となっている者とは異なる者が住宅ローンを返済することになっても、住宅ローンの返済に滞納が生じた場合に、銀行は住宅ローン契約上の債務者に対し返済を求めることになります

このようなことを踏まえ、夫婦の間で住宅ローンにかかる債務負担の変更をするときは、その取扱いについて公正証書 離婚などで定めて確認しておくことが大切になります。

住宅ローンを含む契約をする離婚協議書サポート

住宅ローンを整理するときに夫婦で取り交わす離婚の契約書は、一般にある定型文どおりには作成できません。

上記の説明にあるとおり、住宅ローンの整理には夫婦だけでなく住宅ローンの貸主である銀行等も関係し、住宅の売却、住宅ローンの借り換えなど、各要素が離婚契約に入ってきます。

しかし、複雑な契約になったとしても、夫婦が離婚時に取り決めたことを双方が誠実に遵守していければ、特に問題が起きることになりません。

そのため、住宅ローンの負担変更に関する取り決めを含む離婚契約を結ぶときには、離婚条件の全体を慎重に検討したうえで、双方で十分に理解して納得し、そして決定したことを明確に契約書に定めておくことが大切になります

住宅と住宅ローンを含む財産分与の方法については、誰にも共通する正解はありません。

どうしても各ケースで優先する事項を踏まえて「判断(選択)」することになります。

住宅の財産分与に対応した離婚協議書の作成は、当事務所でも多く扱ってきています。

もし、住宅及び住宅ローンの取り扱いについて確かな契約書を作成しておきたいとお考えでありましたら、ご相談しながら離婚協議書、公正証書を作成させていただきます。

サポート料金(定額の安心保証)

離婚協議書の作成サポート

(作成+修正対応+離婚相談:1か月間)

3万3000円(税込)

公正証書契約のときは、公証役場に納める公証人手数料が別途必要になります。なお、公証人手数料は、契約の内容(金額等)に応じて公証役場で計算されます。

 

離婚協議書を作成するときの一般的な料金は?

具体的な条件についてのご相談は、サポートで対応します

ローン付住宅の財産分与についての課題は、それぞれの家庭の状況、離婚の全体条件を踏まえて整理してくことになり、一律的に適用される解決の方法があるわけではありません。

住宅の財産分与について教えて欲しいと離婚相談を希望される方からご連絡をいただくことも多いのですが、詳しい状況をお伺いすることなくご相談に応じることはできません。

全体を踏まえることなく一部の情報だけをもとに相談に対応することは、間違った説明、判断につながる危険性を含みます。

そうしたことから、住宅ローンがある住宅の財産分与の整理方法についてご相談を希望されるときは、離婚協議書の作成サポートをご利用いただくことをお願いします

サポートをご利用いただけますと、個別の状況、ご希望などをお伺いしたうえで、整理方法について具体的に説明させていただくことができます。

ご利用者様の声〔175名様〕

協議離婚に際して離婚協議書、公正証書を作成されたご利用者の方から離婚の理由、離婚協議書の作成経緯、感想についてお答えいただいたアンケートをご紹介させていただきます。

*本掲載についてはご本人様から了解を得ております。

女性、30代

最低限の約束事を

離婚協議書を作成した女性

早く届けを出して離婚したいと思ってましたが、少し時間はかかっても、今後の最低限の約束ごとを決めることができて良かったです。

男性、50代、子1人

安心できました

離婚協議書を作成した男性

作成したことにより、財産分与、特に年金の扱いについて安心することができました。将来的にも、もめることのないようできました。

女性、30代

夫の理不尽な要求

離婚協議書を作成した女性

主人の作成した案文は、私に不利で理不尽な内容でした。これを少しずつ修正して、最後は納得のいく内容にすることができました。

全国からご利用できます

住宅ローンの対応を含む離婚契約についても、メール又はお電話で、離婚協議書、公正証書の作成サポートをご利用いただくことができます。

住宅と住宅ローンに関する資料については、メール、郵送などの方法で当事務所までお送りいただければ大丈夫です。

これまでにも多くのご利用者様が住宅ローン付の住宅を含んだ財産分与の契約を無事に結ばれて離婚されています。

サポートのご利用についてご不明な点がありましたら、お問い合わせください。

財産分与に関してのご質問

財産分与の方法、考え方などについてご質問をいただくことがあります。

具体的な内容には、各サポートにおいてご相談しながら対応させていただくことになります。

ご質問としていただくものを、参考情報として次のとおりご案内させていただきます。

特有財産とは?

生命保険の財産分与は?

有責配偶者への財産分与はどうなる?

退職金の財産分与は?

内縁でも財産分与を受けられるか?

相続人への財産分与請求は?

財産分与以外にも離婚協議のときに夫婦で定めておく条件があります。

離婚の条件は「財産に関する条件」と「子どもに関する条件」に分けることができます。

財産に関する条件については、離婚時に確定させるため、すべて明確に定めておきます。

その一方で、子どもに関する条件は、離婚後に変動する余地がありますので、離婚契約で完全に確定させることができません。

ただし、離婚時に双方で合意できた条件は、できるだけ明確に定めておきます。

夫婦ごとに定める条件は異なりますので、実際に何が必要になるかを確認してから条件協議を開始します。

養育費と住宅ローン

協議離婚の手続きをすすめる中で離婚協議書を作成するとき、養育費と住宅ローンの取り扱いに関する定めが整理すべき中心の課題となるケースは多くあります。

養育費は一般に支払期間が長くなることから、その総額は大きくなり、又、住宅ローンも返済すべき期間が長く残っていると、その支払い負担は重くなります。

そのため、養育費も住宅ローンのどちらも離婚契約では重要な条件となります。

このようなことから、離婚した後にトラブルを起こさないように、離婚協議書には具体的な条件を明確に定めておくことが大切になります。

住宅ローンの整理は、財産分与だけではなく、離婚後の住居問題にも対応することから、夫婦ごとに契約する内容は異なってきます。

どのようにしたいのかご希望を言っていただけますと、その内容に合わせた離婚契約案を作成させていただきます。

ご希望がありましたら、サポートをご利用ください。

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離婚協議書・公正証書、夫婦の誓約書、不倫・婚約破棄の慰謝料請求(内容証明)又は示談書のサポートをご利用したい方は、お問い合わせください。

ご来所のほか、メール又はお電話によるサポートにも対応しています。

なお、慰謝料請求可否・金額評価、法律手続の説明、アドバイスを求めるお電話は、ご利用者の方からの連絡等に支障となりますので、ご遠慮ねがいます。

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