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オーバーローン住宅

住宅ローン残債額の多いとき

オーバーローン住宅の財産分与

離婚後における住宅ローンの負担者と返済方法、住宅の所有者をどのように財産分与で定めるかなど、離婚でのローン付住宅への対応は、財産分与における中心的な課題となります。

離婚協議に向けた夫婦の話し合いで、住宅と住宅ローンに関して取り決めたときは、その合意内容を離婚協議書に記載して双方で確認しておくことが大切になります。

住宅は高額な財産であり、住宅ローンも債務として高額になりますので、離婚した後に当事者で揉めることのないように、財産分与の条件を明確に定めておきます。

なお、オーバーローン住宅であるときは、離婚時に住宅を売却する整理ができず、資産価値もマイナスとなるため、対応について難しい判断を求められることもあります。

オーバーローン住宅と離婚の財産分与

オーバーローン住宅

離婚の財産分与で中心となるものが住宅ですが、オーバーローン住宅は整理に難しさもあります。

多くの夫婦を悩ます離婚時のオーバーローン住宅

夫婦の共同財産のなかにオーバーローン住宅があるときは、住宅ローンの負担と住宅の所有権に関する整理をすることが、離婚協議するために重要な課題となります。

財産分与の請求権は離婚の成立から2年間ありますが、財産分与では基本的にプラス財産が対象となります。それでも、住宅ローン債務については財産分与で一緒に整理されます。

オーバーローン住宅に関する離婚時の取り扱いは、しっかり定めておくことが必要です。

【民法768条(財産分与)】協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる。

2 前項の規定による財産の分与について、当事者間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、当事者は、家庭裁判所に対して協議に代わる処分を請求することができる。ただし、離婚の時から2年を経過したときは、この限りでない。

3 前項の場合には、家庭裁判所は、当事者双方がその協力によって得た財産の額その他一切の事情を考慮して、分与をさせるべきかどうか並びに分与の額及び方法を定める。

住宅ローンの残債のある住宅

離婚時のオーバーローン住宅

離婚するときに夫婦共同財産として住宅を所有している夫婦は、婚姻期間が長い夫婦では多くなります。

住宅を購入する際、一般に銀行などから住宅ローンを借り入れています。

どの夫婦も、住宅を購入するときには、自分たちが将来に離婚する可能性を想定することなく住宅ローンを利用しています。

このような経緯から、いざ離婚することが決まると、住宅購入時における住宅ローンの契約に制約を受けながら、住宅ローンのある住宅について、どのように財産分与において整理するかということが大きな課題となります。

住宅は、財産分与の対象財産の内でも一番大きな財産になることが普通です。

この住宅ローンを伴った住宅の財産分与における整理は、夫婦の間で離婚条件を定めるうえで難題の一つとされています。

その理由として、夫婦の間だけで住宅の財産分与の方法を取り決めても、住宅ローンの借り入れをしている金融機関との関係を整理しなければ、最終的に確定しないことになるためです。

住宅ローンを貸している金融機関側も、離婚という止むを得ない事情について配慮してくれることもありますが、離婚する夫婦が望むどおりの条件変更に応じてくれるかは分かりません。

そのため、離婚の機会に住宅を売却することもあります。このときには、住宅ローンの残債が住宅評価額と比べて少ないことが前提となります。

住宅ローン契約を確認してみます

まずは、どのように住宅ローンを契約しているかを自分で確認してみることから始めます。

住宅を購入したときの資料は、だいたい一箇所にまとめて保管されているものです。その中に金融機関へ提出した借り入れ申し込み書の写しであったり、契約書の控えがあるものです。

そうした資料を確認することにより、住宅ローンの契約条件を確認することができます。

オーバーローン住宅の財産分与

住宅の売却を検討するときに支障となるのが、住宅のオーバーローン問題になります。

住宅のオーバーローンとは、住宅の売却評価額よりも住宅ローンの残債額が多い状態のことを一般に言っています。そして、そのような状態の住宅をオーバーローン住宅と言います。

つまり、仮に住宅を売却したとしても、住宅に関しては財産上の評価がプラスに残らず、それどころか債務(マイナス)だけが残ってしまう状態となります。

このようなことから、売却代金で住宅ローンを完済できない状態で任意売却を行なうことは、かなり余裕資金をもっているとき以外は現実に困難となります。

法律での基本的な考え方として、プラス財産を財産分与の対象としています。

マイナス財産については、たとえ裁判所であっても債権者の権利に影響する決定を行なうことができません。

そのことから、オーバーローン住宅を整理する定められた方法があるとは言えません。

ただし、住宅は、夫婦の共同財産のなかで主要財産になっていることが普通です。

また、住宅ローンの債務額は通常は高額であり、財産分与のなかで住宅ローンの取扱いについても合わせて整理していく必要があります。

住宅に関する整理において住宅ローン債務をどう扱うかということですが、住宅ローンを完済できる預貯金などの流動資産があるときは、財産の全体のなかで調整ができます。

つまり、住宅全体としてマイナスになる評価分を預貯金などで相殺し、残ったプラス財産について財産分与を計算することになります。

しかし、預貯金などの流動資産を十分に有していないケースが多く見られます。

それであるが故に、住宅ローンの残債が多く存在しているのであり、財産全体としてマイナスになることが普通と言えます。

このような場合、離婚後も引き続いて住宅を使用する側が、残りの住宅ローンすべてを支払っていくことを条件として住宅の所有権全部を取得する方法が考えられます。

もし、住宅に関する登記が夫婦の共有名義になっていれば、離婚後、住宅全部を所有する側に所有権の持分全部を財産分与として譲渡します。

このほか、住宅を所有する側と住宅ローンを負担する側を別にして整理する方法もあります。

たとえば、住宅に継続して居住することになる母子に対して住宅を財産分与により譲渡して、住宅ローンの残債を父側が離婚後に継続して支払っていくという方法です。

父側にとって有利な条件ではないように見えますが、夫婦に生まれた子どもが幼いときには、母子の離婚後生活に経済的余裕が生じないために選択もされる方法になります。

どのような方法により住宅ローン付住宅を整理していくにしても、夫婦の間で納得できる解決方法を探し出すことが一番大切になります。

住宅ローンが関係することになる整理方法においては、住宅ローンの貸し手である金融機関も関係することから、対応を慎重にすすめることが求められます。

なお、住宅ローンを整理する際における重要な取り決めについては、公正証書 離婚の手続きにより契約書に残しておくことがトラブル防止としてお勧めできます。

夫婦間の約束と銀行

住宅ローンの整理について夫婦で約束しても、その約束を銀行が認めてくれるかどうかは別の問題となります。夫婦の約束は、あくまでも夫婦の間にしか効力が生じません。

銀行は、住宅ローン貸付時の契約に基づいて住宅ローン債権を管理することになります。ローンの契約以降に生じた事情よりも、契約時の条件が優先されることは仕方のないことです。

そのため、離婚協議の過程において夫婦の間で決めた住宅ローンの負担変更などに関する取り決めを銀行が認めてくれないことも予想されますので、借入先の銀行に果たして相談して良いものであるか夫婦の頭を悩ますことになります。

住宅評価額の把握から

住宅の評価額を算出

「住宅がオーバーローンであるかどうかを、評価額から確認します。」

住宅の財産分与を考えるときには、最初に住宅の評価額を把握することから始めます。

住宅の評価額から住宅ローンの残債を控除した金額が財産分与としての対象額となります。

そのため、住宅がオーバーローンであるかどうかは、住宅の評価を知ることで分かります。

住宅売却の可否についても、住宅評価額と住宅ローンの残債から判断することができます。

そのためにも、財産分与の検討を始める前に、まずは住宅の評価を調べてみましょう

住宅の評価額は、信頼のできそうな不動産仲介会社を探し、そこに確認してみる方法が簡便で早いのですが、ご自身でネット情報から調べてみる方法もあります。

住宅の簡易鑑定額は一律にはなりませんので、2社又は3社ぐらいに並行して見積もりを取ってみたうえで、その中間帯の価額をとる方法も考えられます。

住居として利用する

オーバーローン住宅は、上記のように売却額だけからではローンの返済ができないことから、離婚のときに売却することが現実には難しくなります。

そのため、離婚後にも、夫婦のどちらか一方側が継続して住むことが通常は見られます。

このときに、住宅の所有者と居住者が異なる形で整理をすることも行なわれます。

具体には、住宅の所有者が居住する側に住宅を貸すことになり、無償で住宅を貸すこともあれば、賃料を設定することもあります。

住宅に居住できる権利は重要なことになりますので、互いに使用契約の条件を確認しておき、使用貸借または賃貸借による契約書をとり交わしておくことが大切になります。

なお、住宅の使用契約を、離婚の際における各条件の取り決めと合わせて、離婚協議書に織り込んでおくこともあります。

住宅ローンの扱いに関する離婚契約

財産分与は、財産額の多寡に関わらず、夫婦で行なう離婚協議で検討事項となります。

もし、名義変更が伴う財産分与がないときでも、その旨についての確認を離婚協議書によって夫婦の間で行なっておくことは大切なことです。

そのときに、財産分与の対象として住宅と住宅ローンがあるときは、それをどのように整理するかということがなかなか難しい問題となります。

住宅の評価額が住宅ローンの残債額を上回っているときには住宅を売却する方法が選択できますが、オーバーローン住宅となっているときには売却が困難であり対応に苦慮します。

離婚する際における住宅の取り扱いには、いろいろな選択肢が考えられます。そのうちのどの方法が正解であるのかは、第三者が判断したり、後から検証して分かるものではありません。

離婚後も継続して住宅に居住したいという希望は、母子側に強く見られます。環境を変えることは、子どもに対してあまり良い影響を及ぼさないとの考え方からです。

離婚することになっても夫婦共通の考えとして、子どもが育つ環境に配慮して、母子側に有利に住宅について財産分与を決めることもあります。

ただし、そのためには離婚条件全体で調整をすることも必要になり、離婚協議書において権利関係を明確に記載しておかなければなりません。

オーバーローン住宅の整理方法については、当事務所の離婚相談でも多い案件になります。

当所では、離婚協議書または公正証書による契約についてのサポートをご用意しています。

ご相談者様の現在の状況、離婚後の仕事や生活の見通し、離婚給付の条件などをお伺いさせていただきながら、ご相談に対応させていただくことになります。

オーバーローン住宅のほか、住宅ローンに関する連帯保証人や連帯債務者の問題を同時に抱えられているご夫婦もいらっしゃいます。

どのご夫婦も、住宅ローンのある住宅についての整理では、様々な選択肢に対して頭を悩まされることになります。

悩ましい問題であるとはいえ、離婚するために整理をしなけれなならないことであり、離婚協議書の作成を伴う整理をお考えであれば、サポートのご利用もご検討ください。

将来にオーバーローン住宅を売却する

オーバーローン住宅を売却するためには、売却時に住宅ローンを借入先に完済しなければならないため、住宅ローンの残債から住宅売却価額を超える分の金額を自己資金として準備しておくことが必要になります。

住宅の売却額によりますが、売却のタイミングによっては売却時にかなり多くの資金を要することから、オーバーローンの状態を解消した後に住宅を売却することを考える方もあります。

このようなときは、離婚時には資金を用意できないことが多いため、離婚後に資金が準備できたとき又は住宅ローンの返済がすすんでオーバーローン状態が解消されたときに住宅を売却することを夫婦の間で確認する離婚協議書を作成することになります。

実際に住宅の売却がいつ実現できるか分かりませんので、それまでの間の住宅の維持管理についての取り決めも必要となり、少し複雑な契約内容となります。

財産分与登記の確認

離婚後も継続して住宅に居住するため、住宅を売却しないで財産分与することもあります。

このようなとき、住宅ローンが完済されていないと、住宅ローンを借り入れた金融機関とのローン契約の制約上で、住宅の所有権移転登記の時期をローン完済時とすることもあります。

不動産の所有権は、登記をしておかなければ第三者に対抗できませんので、財産分与が成立をした時点で移転登記をしないでおくことは将来にわたりリスクを残すことになります。

このような条件で財産分与をするときは、住宅の登記手続の時期や住宅ローンの負担契約について、公正証書を利用した契約で確認しておくことが安全になります。

公正証書契約のなかで財産分与を行なうことを明記しておくことにより、住宅ローンの返済がすべて終わったときに財産分与を原因とする所有権移転登記をすることができます。

なお、多くある事例ではありませんが、離婚時に仮登記をしておくこともあります。

離婚契約にしっかり整理したい方へ

オーバーローン住宅の財産分与に関するご相談から、夫婦の間で住宅やそのローンの取扱いについて合意したことを離婚協議書に作成するまでを、丁寧にサポートさせていただきます。

住宅ローンの契約変更のために金融機関に提出する離婚協議書の作成にも対応しています。

公正証書の作成を希望されるときには、公正証書とする契約案の作成、公証役場への申し込みまでをサポートさせていただきます。

オーバーローン住宅があるときの離婚契約

多くの離婚事例が貴方に役立ちます

協議離婚を進められている方から、住宅の財産分与について離婚協議書・離婚公正証書にどのように記載しておくのが安全であるのか、とのご質問を多くいただきます。

実際に離婚契約を定めることは容易ではないことが多く、オーバーローン住宅のある財産分与に関する契約上の整理は難しいものです。

当事務所ではローンのある住宅の離婚契約をこれまでに多く扱ってきています。あなたの協議離婚契約にも、そのような離婚契約の事例がご参考になるかもしれません。

ローン付住宅に関する離婚協議書の作成

離婚専門の行政書士事務所による離婚協議書の作成サポートです。

離婚時における住宅ローンの負担契約、住宅の財産分与などについてご相談をしながら、課題についても整理をしてから、適切な形での離婚協議書として作成します。

住宅ローンの整理等に参考となる情報、事例なども、適宜、ご説明させていただきます。

離婚契約を公正証書として作成するサポートもあわせてご用意しておりますので、公正証書での離婚契約をご希望される方は、お気軽にご相談ください。

離婚契約書の作成サポート(定額料金制)

離婚協議書の作成

(契約から2か月間のサポート)

4万3000円
〔アンケートご協力者様〕4万1500円
公正証書にするとき(オプション)+2万円
  • 難易度、項目数による「加算料金」や「追加料金」は一切ありません。
  • 契約期間中であれば、何回でも、修正または相談に対応いたします。
  • ご来所いただけなくとも、メール、電話だけで離婚協議書を完成することができます。
  • 離婚条件に関する相談料もすべて含まれていますので、何回でもご相談いただけます。
  • 上記以外にも協議離婚に関するサポートがあります。お気軽にご相談ください。

各サービスのご案内

住宅ローンのあるときは、公正証書契約をお勧めします

協議離婚における夫婦間の契約は、書面に作成することが必須となるわけではありません。

しかし、金銭支払いに関する約束は、口頭のままであると守られなかったときに法的対応ができませんので、少なくとも書面(離婚協議書など)にすることが安全な方法となります。

住宅の所有権確認、住宅ローンの負担契約は、書面にしなくとも構わないこともありますが、住宅の登記名義と真の所有者の名義が異なっていたり、住宅ローンの実質負担者が住宅ローン契約の債務者と異なるときには、万一トラブルが起きたときにも対応できる公正証書契約にしておくことを当事務所ではお勧めしています。

住宅ローンの負担契約は、夫婦間で強制執行の対象となる契約にすることは難しいのですが、できるだけ離婚後の履行を安全とする公正証書による契約が望ましいと考えています。

オーバーローン住宅の整理方法は、それぞれのケースで離婚契約の内容も異なりますので、実際にはご依頼者様とお話をさせていただきながら定めていくことになります。

住宅ローンに関するご依頼

離婚協議書の作成についてご依頼をいただく理由には、住宅ローンのある住宅の財産分与を、できるだけ安全な契約にして整理しておきたいということが多くあります。

離婚後も継続して住宅に住むこともあれば、離婚後に住宅を売却することもありますが、その整理には注意が必要となり、離婚契約を行なうためには相応の法律知識が必要になります。

住宅は財産分与のなかでも中心となる財産であることが多く、その整理方針が定まらなければ、離婚条件がまとまらないことになります。

これまでにも、離婚することには夫婦で早くから合意ができているのに、住宅ローンの関係について条件整理ができなくて、離婚の時期が延びているケースをいくつも見てきました。

住宅に関する整理は、離婚条件をとりまとめて離婚協議書に作成するうえで重要なものであることは間違いありません。

住宅ローンについてのご相談

財産分与における住宅ローンの整理は、一律的な解決方法があるものではなく、個別の状況、住宅の取り扱いについての方向性を踏まえて、最善の対応方法を探していくことになります。

このようなことから、短時間の離婚相談の中で十分な対応をさせていただくことは、どうしても困難なことになります。

中途半端な説明では誤解を招いてしまう恐れもあります。

このようなことから、住宅ローンの整理方法などについてのご相談は無料相談で行なうことが難しいことを、あらかじめご承知ねがいます。

お困りであるときは、離婚協議書の作成サポートをご利用いただけますようお願いします。

離婚専門行政書士

『財産分与について、ご相談しながら離婚協議書を作成します。』
(特定行政書士)
→ご挨拶・略歴など

住宅の財産分与についての悩み

離婚をする夫婦の9割近くは協議離婚を選択されており、家庭裁判所を利用する調停又は裁判による離婚方法は一般には好まれない傾向にあります。

裁判所の関与がないため、協議離婚には早さがあります。

その一方で協議離婚する際には、夫婦だけで各課題についての解決を図らなければなりません。

しかも、それらの整理課題の中には、上記のようなオーバーローン住宅の財産分与など、難しい課題もあります。

夫婦の間における離婚協議では「みんなは、どのように決めているのだろう?」「自分の場合は、どうするのが良いのだろう?」「もっとほかに良い方法はないかな?」と気になることがあります。

そのようなとき、財産分与の仕組み、実務的な整理理方法について、ご相談を受けながら、ご希望の方向に合わせた離婚協議書、公正証書を作成させていただきます。

協議離婚では、夫婦だけですべての条件を決められます。

その代り、家庭裁判所は夫婦からの申し立てがなければ関与しませんし、夫婦の代わりに第三者が協議した条件をチェックしてくれるわけでもありません。

そのため、離婚協議では、ご自身の考え方や判断が正しいものであるか、心配になることも止むを得ません。

あなたの周囲にいる離婚経験者に体験談を聞くこともできますが、離婚条件は夫婦ごとでみな異なります。

そのようなとき、当所でこれまでに培ってきた離婚契約の参考事例が、あなたのお役に立てるかもしれません。

協議離婚の契約以外にも、慰謝料の示談書など、離婚に関連する問題にも対応していますので、ご心配ごとがありましたら同時にサポートをさせていただきます。

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離婚協議書・公正証書、夫婦の誓約書、不倫・婚約破棄の慰謝料請求(内容証明郵便)又は示談書などの各サポートのご利用をお考えである方は、お気軽にご相談ください。

ご来所によるほか、メール又はお電話によるお問合せにも対応しています。

慰謝料請求可否金額に関する判断、離婚手続の確認または説明を求められるだけのお電話等は、ご利用者様との連絡に支障となりますので、ご遠慮ねがいます。

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