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財産分与と住宅ローン

財産分与における住宅ローンの取り扱い

財産分与と住宅ローン

財産分与を考えるとき、返済中の住宅ローンがある住宅への対応は、難しい課題になります。離婚後における住宅ローンの負担者と住宅の所有権(または利用)をどのように定めることで夫婦双方が安心して生活できるかを考えて判断します。なお、住宅の財産分与には慰謝料の意味合いが含まれることも多くあります。

財産分与における住宅

財産分与での住宅問題

形式上の登録名義には関係なく、夫婦が婚姻共同生活において一緒に形成した夫婦の共同財産は、すべて財産分与の対象になります。

一般には、住宅、自動車、預貯金、株式、生命保険、退職金などが財産分与の対象になっています。

夫婦の共同財産のうちに住宅があると、住宅が財産分与の中心となることは、多くの離婚事例において見られることです。

住宅は、預貯金などの金融資産と違って、いつでも簡単に分割して財産分与することができない特徴があります。また、返済中の住宅ローンのあることも重なるとの事情もあります。

住宅ローンが返済中であると、住宅の所有権が完全に確保されていることになりません。

また、住宅には夫婦と子どもが居住していることが普通であるため、仮に住宅ローンを完済することができても、離婚にあわせて住宅を売却処分することには慎重になります。

住宅の財産分与は、離婚後の住居にも関係してくる問題となります。

このようなことから、住宅の財産分与は、単に夫婦の共同財産を清算するという側面からだけではなく、離婚後の住居又は扶養という側面からも、対応方法を考えることが求められます。

財産分与の対象財産

住宅に住み続けたいとの希望

妻と子どもは、住宅を中心として地域に生活基盤ができあがっていると、離婚の際にも住居を変えることを望まない傾向が一般に見られます。

子どもの学校を変えることには、親としても、子どもに配慮をすることがあります。

そのため、夫婦の離婚協議においても、住宅を売却することが最善の選択との判断にならず、離婚後の当分の間は妻と子どもが住宅に住み続けることが多くあります。

このようなときも、財産分与の条件を確定させるため、住宅の所有権者と住宅ローン負担者を明確に定めておくことが必要です。

その部分を曖昧にしたままにすると、離婚してからの夫婦それぞれの事情は変化しますので、将来において円満に解決を図ることが難しくなる事態も起こってきます。

一方が住宅に継続して住むことにしても、その期限を定めたり、期限の終了時における所有権者を明確にしておかなければなりません。

住宅の使用契約

離婚後も住宅に継続して住む側が、住宅の所有権者とはならないこともあります。

そうしたときは、住宅の使用に関する契約を当事者の間で結んでおきます。住宅は重要な財産になりますので、貸す側は、住宅の使用条件を明確にしておくことが大切になります。

住宅を借りる側としては、住宅に住む権利がないと困ります。そうしないと、所有権者の側が住宅を必要としたときに、住宅から出て行かなければならないことも起きてきます。

住宅の貸し借りにおいては、通常では賃料を定めることになりますが、母子側に十分な経済収入が無いときは、離婚後の一定期間における居住を無償(タダ)とすることも見られます。

無償で住宅を借り受けるときには、住宅の使用契約書をしっかりと作成しておくことで、契約期間中は住宅に安心して住み続けられます。

このように、住宅に関する財産分与を定めるときには、その内容に応じて住宅の使用契約をあわせて定めることもあります。

住宅の売却

住宅の財産分与を考えるとき、住宅のままで考えてしまうと、どうしても半分づつ(共有)に分けるという財産分与の方法を選べないことから、難しい問題となります。

住宅の所有権を夫婦共有にしておくと、共有物として住宅の使用や処分について離婚後にも協議をする機会を持つことになり、財産管理面において面倒なことになります。

このとき、分かりやすい整理方法としては、住宅を売却して金銭に換える方法になります。

住宅を換価して財産分与を行なえば、住宅ローンの残債務を引き継ぐ整理も不要となります。

もっとも、住宅が希望した価額の範囲内で売却できるか、売却時に住宅ローンのために設定されている抵当権が抹消できる(オーバーローン住宅の問題)か、といった課題はあります。

しかし、住宅を売却して金銭に換価してから財産分与をする方法は、双方にとって公平なモノサシで財産分与として清算できることになります。

住宅売却までの期間

住宅の売買は、不動産仲介会社が取り扱っています。都市部においては売買需要は多くあるため、その市場も形成されており、一定の手続きにより住宅を売却することができます。

ただし、住宅は、需要の高くなる時期とそうでない時期があります。また、住宅には同一商品がないという特徴もあり、その売買を上手に行なうことで、はじめて高い価額になります。

住宅を高く売却するためには、オークションのように多くの見込み客に検討してもらうことが絶対的に有利となるため、どうしても一定の売却期間が必要になります。

そのため、離婚時に住宅を売却する方針を夫婦の間で決めることができても、それが実現するのは離婚から少し先のことになると考えておかなければなりません。

一方で、高い価額で住宅を購入してくれる買い手が見つかったときには、早く売却に関する手続きを進めなければなりません。

このようなことから、離婚してから住宅を売却するまでの取り扱いは、売却時の手続が支障なく進められるように、離婚の際に夫婦で具体的に定めておくことが必要になります。

離婚後の住宅所有者

一般的な勤労者世帯であると、住宅を購入する際に住宅金融支援機構、銀行等の住宅ローンを利用します。住宅価格の2割から3割程度については頭金を用意しておき、残金について住宅ローンにより資金調達することが通常です。

このとき、夫婦それぞれの両親から購入資金の支援を受けることも少なくありません。

また、住宅ローンの借入手続における収入審査の結果により、夫の単独債務ではなく、妻も連帯債務者又は連帯保証人として住宅ローン債務について負担契約をすることがあります。

住宅の登記名義は、購入時における資金負担の割合で決まることが一般的です。

そのため、上記のように夫の単独名義で住宅購入資金の調達をしていないときは、住宅の登記名義も夫婦の共有になっていることが多くで見られることです。

このような夫婦の共有名義の住宅を離婚後も共有にしておくことは可能なことですが、婚姻を解消した当事者同士が共有することは、決して望ましい状態であるとは言えません。

そのため、住宅を売却することが決まっているとき以外には、財産分与によって夫婦のどちらか一方側の単独所有名義に変更しておくことが普通です。

どっちの名義にするか?

住宅の所有者名義はどちらに?

住宅は人生で何度も購入できる財産ではありません。

そのため、離婚時に夫婦の共有状態を解消し、財産分与に基づいて住宅を夫婦一方側の所有名義にするときは、どちら側が住宅を取得するかということは大事な問題になります。

住宅ローンの残債があるか否か、残債があるときには金額の大きさ、住宅以外の共同財産の有無、離婚後の居住先の選定などを考慮しながら、夫婦の間で離婚後における住宅の所有者を決めることになります。

住宅ローンが残っている場合には、離婚後に住宅ローンを支払う側が住宅の所有権を取得することが自然であると一般には考えられます。

住宅の所有者と住宅ローンの負担者を異なった状態にすると、住宅ローンの担保権が住宅に設定されていることから、住宅の所有者の権利が不安定となってしまいます。

ただし、長い期間にわたって住宅に居住しており、住宅ローンの残債も少なくなっているときには、母子側が継続して住宅に居住したいと希望することが多くあります。

そうしたときは、夫側が住宅ローンの残債を支払っていきながら、妻に住宅を財産分与して、母子を継続して住宅に住まわすこともあります。

また、住宅の所有者と住宅ローンの負担者を分けると、離婚後にも住宅ローンの完済するまで経済面における二人の関係が解消しないことになります。

やむを得ない事情でそのような選択をするときは、公正証書による離婚契約などにより、離婚後における住宅の権利義務をしっかりと双方で確認しておくことが大切です。

また、住宅ローンの完済する前に住宅の所有者名義を変更したり、住宅ローンの負担者を変更する取り決めを夫婦の間で行なうときには、住宅ローンの貸主となる銀行に注意して対応しなくてはなりません。

住宅ローンのあるとき

離婚時の財産分与で住宅の所有者名義を変更することは、夫婦で決めることができます。

ただし、その住宅に返済中の住宅ローンがあるときは、登記名義を変更するときは、住宅ローンの債権者である銀行、ノンバンク、保証会社(以下「銀行等」といいます。)から承諾を得ることが住宅ローン契約において必要になります。

住宅ローン契約では、住宅の所有者名義を変更したり、住宅に抵当権など権利設定する場合には銀行等の承諾を得ることが定められています。

また、住宅ローンの返済期間中は、銀行等のために住宅に抵当権が設定されていますので、所有者名義を変更しても、住宅ローンの返済が滞ってしまうと、住宅が競売にかかってしまう心配があります。

このように、住宅ローン契約では住宅の権利に関する取り扱いに制約が付けられていることから、住宅の財産分与においては、返済中の住宅ローンに注意することが必要になります。

夫婦の間で住宅ローンの負担方法を整理する際には、住宅ローンの貸し手である銀行等が関係することになるため、完全にすっきりと整理できないこともあります。

住宅ローンは、貸付後に借り手側が離婚することを想定して商品設計がされていません。

住宅ローンの契約後に借り手側の事情によって離婚になるのですから、銀行等は離婚を理由として特別の事情を考慮してくれないこともあります。

そのため、離婚する際に銀行等と個別に協議することが必要になることもあります。

住宅ローンの連帯保証人

夫婦間の住宅ローン負担契約

離婚後に住宅ローンを夫婦のどちらが支払っていくかを、離婚協議で定めることになります。

夫婦の話し合いで、住宅ローン契約上の債務者が夫であるのに関わらず、離婚後は妻が住宅ローンを返済していくことを離婚契約で定めることもあります。

夫婦の間で、そのような定めをしても無効とはなりません。

ただし、その取り決めに関して銀行等から承諾を得ない限り、銀行等は住宅ローン契約の定めどおりに取り扱うことになります。

銀行等の債務者と異なる者が住宅ローンを返済することになっても、住宅ローンの返済に滞納が生じたときには、銀行は住宅ローン契約上の債務者に対し返済を求めることになります。

このようなことを踏まえて、夫婦間において債務負担の変更をするときは、その取扱いについて公正証書 離婚などで定めて確認しておくことが大切になると考えます。

住宅ローン条件付の離婚協議書サポート

住宅ローンを整理するときの離婚契約書は、一般にある定型文どおりには作成できません。

上記の説明にあるように、その整理には、夫婦だけではなく住宅ローンの貸主である銀行等も関係し、住宅の売却、ローンの借り換えなど、いろいろな要素が離婚契約に入ってきます。

しかし、多少は複雑な契約になったとしても、夫婦が離婚時に取り決めたことを双方が誠実に遵守していければ、問題が起きることにはなりません。

そのためにも、住宅ローンの負担変更に関する取り決めなどの離婚契約を結ぶときには、離婚条件の全体を慎重に検討し、双方で十分に理解して納得しておくことが大切になります。

住宅と住宅ローンを含む財産分与の方法については、誰にも共通する正解はありません。どうしても、各ケースで優先する事項を踏まえての「判断(選択)」になります。

住宅の財産分与に対応した離婚協議書の作成については、当所でも多く扱ってきています。

もし、住宅及び住宅ローンの取り扱いについてご心配などがありましたら、ご相談のうえで、離婚協議書、公正証書を作成するお手伝いをさせていただきます。

サポート料金(定額の安心保証)

離婚協議書の作成サポート

(作成保証+離婚相談:2か月間)

4万3000円

(上記プランのアンケートご協力者)

4万1500円

上記ロングプラン+公正証書化サポート

(作成保証+離婚相談:4か月間)

6万3000円
(上記プランのアンケートご協力者)6万1500円

公正証書契約のときは、公証役場に納める公証人手数料が別途必要になります。公証人手数料は契約内容に応じて公証役場で計算されます。

離婚協議書の作成料金は?

具体的な対応方法はサポートで

ローン付住宅の財産分与についての課題整理は、それぞれの家庭状況、離婚条件などを踏まえて判断をしてくことになります。一律的な解決方法があるものではありません。

住宅の財産分与について教えて欲しいとの離婚相談を受けることが少なくはありませんが、上記にあるように、詳しい状況などをお伺いすることなくご相談に応じることはできません。

住宅ローン付の住宅がある離婚契約について、相談しながら条件を定めていき、安心できる離婚協議書を作成したいという方は、どうぞ上記のサポートをご利用ください。

各サポートのなかで、ご利用者様の状況を踏まえて具体的にご相談をさせていただきます。

ご利用者様の声〔132名様〕

協議離婚に際して離婚協議書、公正証書を作成されたご利用者の方から、離婚理由から離婚協議書の作成経緯、感想についてお答えいただきましたアンケートをご紹介します。

*本掲載については、ご本人様からご了解をいただいております。

女性、30代

最低限の約束事を

離婚協議書を作成した女性

早く届けを出して離婚したいと思ってましたが、少し時間はかかっても、今後の最低限の約束ごとを決めることができて良かったです。

男性、50代、子1人

安心できました

離婚協議書を作成した男性

作成したことにより、財産分与、特に年金の扱いについて安心することができました。将来的にも、もめることのないようできました。

女性、30代

夫の理不尽な要求

離婚協議書を作成した女性

主人の作成した案文は、私に不利で理不尽な内容でした。これを少しずつ修正して、最後は納得のいく内容にすることができました。

全国からご利用できます

住宅ローンのある離婚契約につきましても、メール又はお電話により、離婚協議書、公正証書の作成サポートをご利用いただくことができます。

住宅と住宅ローンに関する資料につきましては、FAX、メール、郵送などにより、当事務所までお送りいただければ大丈夫です。

これまでにも、多くのご利用者様が無事にローン付の住宅を含む財産分与の契約を結ばれています。サポートにつきまして、ご不明な点がありましたら、お問い合わせください。

財産分与に関してのご質問

財産分与の方法、考え方などについてご質問をいただくことがあります。

具体的な内容には、各サポートにおいてご相談しながら対応させていただくことになります。

ご質問としていただくものを、参考情報として次のとおりご案内させていただきます。

特有財産とは?

生命保険の財産分与は?

有責配偶者への財産分与はどうなる?

退職金の財産分与は?

内縁でも財産分与を受けられるか?

相続人への財産分与請求は?

財産分与以外にも離婚協議のときに夫婦で定めておく条件があります。離婚の条件には、大きく、財産に関するものと子どもに関するものに分けることができます。

財産関係の条件については、離婚時に確定させるため、すべて明確に定めておきます。

一方で、子どもに関することは、離婚後に変動する余地がありますので、離婚契約で完全に確定させることができません。ただし、合意できた条件は、できるだけ明確にしておきます。

主な離婚条件として下記の項目があります。各夫婦ごとに定める対象条件は異なりますので、実際に何が必要になるか、確認をしておきます。

養育費と住宅ローン

協議離婚の手続きをすすめる中で離婚協議書を作成するときに、養育費と住宅ローンの取り扱いに関する定めが整理課題の中心となるケースはたいへん多くあります。

養育費は支払期間が長くなることから、その総額は大きくなり、住宅ローンも、返済すべき期間が長く残っていると、支払い負担は重くなります。

そのため、養育費も住宅ローンのどちらも、離婚契約では重要な条件となります。

このようなことから、離婚した後にトラブルを起こさないように、離婚協議書には具体的な条件を明確に定めておくことが大切になります。

住宅ローンの整理は、財産分与だけではなく、離婚後の住居問題にも対応することから、夫婦ごとに契約する内容は異なってきます。

どのようにしたいのかご希望を言っていただけますと、その内容に合わせた離婚契約案を作成させていただきます。ご希望がありましたら、サポートをご利用ください。

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離婚協議書・公正証書、夫婦の誓約書、不倫・婚約破棄の慰謝料請求(内容証明郵便)又は示談書などの各サポートのご利用をお考えである方は、お気軽にご相談ください。

ご来所によるほか、メール又はお電話によるお問合せにも対応しています。

慰謝料請求可否金額に関する判断、離婚手続の確認または説明を求められるだけのお電話等は、ご利用者様との連絡に支障となりますので、ご遠慮ねがいます。

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